本文摘要：7月15日，中梁有限公司有限責任公司(HK:02772，中梁有限公司)已完成了公開發行前的最后一道打算工作，確認發售價格。

7月15日，中梁有限公司有限責任公司(HK:02772，中梁有限公司)已完成了公開發行前的最后一道打算工作，確認發售價格。預示著香港公開發表發售以及國際發售雙雙足額股份，中梁有限公司5.3億新股將如期發售，全球發售扣除款項凈額預計大約為27.73億港元，而發行價也被最后定格在每股5.55港元。

自此，中梁有限公司的上市之路僅有只剩最后一個環節在7月16日響起港交所象征物月上海證券交易所交易的金鐘。值得一提的是，兼備首家以千億規模沖擊IPO房企，以及為數不多的TOP30榜單未上市房企的雙重身份，中梁有限公司此次上市被各界抱以了很大的注目。

而這份注目中也包括著業界檢視的目光，在順利完成足額股份后，中梁有限公司能否在近年來看好內房股的香港市場取得投資者更加多注目？清凈募資27.73億港元，構建足額股份首次遞表8個月后，中梁有限公司再一步入了敲鐘時刻?？v觀其上市歷程，除去今年5月份因招股書首次遞表超強6個月而經常出現過熱的小插曲，中梁有限公司的上市之路尚算不順，而隨著香港公開發表發售以及國際發售雙雙足額股份，中梁有限公司上市路再行無阻礙。值得一提的是，近年來，在港交所內房股整體遇冷的背景下，IPO構建足額股份已并非一件易事。

藍鯨房產記者辨別找到，在2018年以來上市的8家主營物業研發的房企中，僅有正榮地產（HK:06158）、恒達集團有限公司(HK:03616)兩家順利實現香港公開發表發售的足額股份，而弘陽地產（HK:01996）等4家房企香港公開發表發售的股份比例尚能嚴重不足五成?；貞?，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產回應，一般而言，股票發售時的最后定價與市場股份狀況有關，如果股份較為社會各界則定價不會比較較高。2018年，中梁有限公司合約銷售額由2016年的190億元減至1015億元，總計增幅多達4倍，由此，很快邁向千億陣容的中梁在行業內乘勢打響了黑馬的名號，與此同時也淪為除2014年已完成B并轉H的萬科企業（HK:02202）外，港交所歷史上首家以千億銷售額展開IPO的內地房企。中梁有限公司2016年-2018年銷售情況/藍鯨房產根據企業財報制表上市對中梁有限公司來說，最必要的裨益是可以利用股權融到一些資金。

協縱策略管理集團牽頭創始人黃立沖對藍鯨房產回應，上市也意味著中梁有限公司將來可以放一些美元債或者港幣債；此外，對于未來企業在國內債券融資活動也不會有所協助。對于籌措到的27.73億港元，中梁有限公司在招股書中回應，不會將其中的16.64億港元將用于研發現有物業項目，8.32億港元將用作償還債務部分現有信托貸款，此外，2.77億港元將作為一般營運資金用途。資料表明，中梁有限公司的融資主要來自信托及資管類等渠道。

2016年-2018年，公司未償銀行貸款及其他借款總額分別為202.27億元、244.76億元和270.05億元，融資平均值實際利率分別為9.4%、7.9%和9.9%。事實上，在近期房企融資環境大幅度趨緊的趨勢下，中梁有限公司此前賴以生存的信托渠道也淪為監管的最重要方向，此時已完成上市并順勢拓寬融資渠道或許正逢其時。上市后將拓展境外及境內的低成本發債渠道，減少信托及資管類貸款，更進一步提高債務結構及減少融資成本。

中梁有限公司方面回應。三四線市場降溫后應急德艦二線，規模能否保持高速快速增長成挑戰將近3年的時間，中梁有限公司從一家偏居一隅的地方房企，很快發展壯大為全國TOP30之內的房企，中梁有限公司的茁壯路徑仍然是業界研究的對象。

一般而言，8個月是一家典型低周轉房企已完成一輪投資的周期，同時也是行業內高效利用資金、強勁回款的標志。而中梁內部實行的是456模式，即4個月散戶、5個月現金流回正、6個月資金展開第二次投放。

有不愿明示的業內人士向藍鯨房產評論說道，中梁有限公司之所以需要超過多達行業整體的高周轉效率，一方面是中梁在布局三四線城市的戰略，以及可較慢拷貝的標準化項目研發流程；另一方面，公司所尊崇的主觀能動性強勁、管理成本較低，以及評估政策和鼓舞計劃的阿米巴生態系統的運用也起著關鍵作用。由此，2016年月邁開全國化步伐的中梁有限公司，土儲及銷售規模以求快速增長。追加土地方面，企業從2016年提供的63塊新的土地至2018年提升到221塊土地，增長率約3.5倍。

進駐的城市從2016年的17個城市，，到2018年減少到117個城市，目前已相似130個城市，快速增長7倍。截至2019年3月31日，中梁控股集團有限公司353個物業項目，土地儲備大約3900萬平方米。不過，隨著三四線城市棚改紅利消失，市場對其接下來能否維持高度增長勢頭，明確提出了批評。